一、问答题

1、某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。

    针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

2、某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。

    请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?

张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是(5000×12)/1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。

    请问：

3、张某的选择是否正确?

    20．年有效毛收入计算时未考虑收租损失。

    21．年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。

    22．抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。

    23．估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。

    24．在估价结果确定中应说明三种价值：未设定法定优先受偿款的市场价值、法定优先受偿款和抵押价值。 　 　

四、指出并改正下面估价报告片断中的错误

16、1．应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统以“我们”指代。

    2．应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。

    3．据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。

    4．抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

[解析] 一般情况下投资价值、企业经济行为中涉及的房地产估价价值可能适用于持续使用前提，而且一个估价目的只有一个价值类型。