一、问答题

1、甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。

    [请问]

2、该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?

3、乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?

某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间转让；实例C是相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L&r ……此处隐藏29218个字…… p>    18．市场法与收益法测算结果的价值内涵不一致。(市场法测算结果不应包含装修价值)

    19．确定估价结果时扣除了抵押贷款余额，按照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。 　 　

四、指出并改正下面估价报告片断中的错误

17、1．错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。

    改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。

    2．错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。

    改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。

    3．错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。

    改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法(或市场法结合长期趋势)估算开发完成后的价值。

    4．错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。

    改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。