一、问答题

甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/m2。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000～35000元/m2为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果。并对异议进行了书面回复，请问：

1、甲机构书面回复的致函对象是谁?

2、导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?

某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日，该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/m2，包括土地取得成本、开发成本(注：应为建设成本，下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/m2。请问：

3、上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?

4、在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?

某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建 ……此处隐藏30114个字…… 涵未说明或者说确定房地产年总费用项目构成未说明理由。

    22．收益法计算中，维修费计算时未说明估价对象房屋重置价格确定理由。

    23．收益法计算中，保险费计算时未说明估价对象房屋现值确定理由。

    24．收益法计算中，未说明年净收益是保守估计值。

    25．报酬率确定中，一年期贷款利率应为6.56%而不是6%。

    26．收益法计算中，未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期，且当土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。

    27．确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。

    28．估价报告缺最后一大项(第八项)：附件。 　 　

四、指出并改正下面估价报告片断中的错误

18、1．朝向为南不对，应为北。

    2．建筑结构不可能是砖混，应为钢混结构。

    3．缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。

    4．查勘人中缺注册房地产估价师张××的签字。