问答题

估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。

请问：

第1题、采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?

参考答案：

有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求职该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

第2题、采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?

参考答案：

对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面：(1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。(2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限一次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。

甲制药企业厂区内有无菌制药 ……此处隐藏10726个字…… 人民路28号1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张××带领注册房地产估价师王××和估价助理人员李××进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王××、李××具体承担了估价报告撰写工作，张××对估价报告进行了终审，2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面：房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字[2017]第××号估价项目名称：××市金达广场1005室房地产市场价值评估估价委托人：丙银行房地产估价机构：甲房地产估价机构注册房地产估价师：王××、李××估价报告出具日期：2017年7月15日

参考答案：

1.封面中，估价报告名称“房地产抵押估价报告”错误，改为“房地产估价报告”。2.“估价委托人：丙银行”错误，改为“估价委托人：乙人民法院”。3.“注册房地产估价师：王××、李××”错误，改为“注册房地产估价师：张××、王××”。