单项选择题

第1题、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是______。

A.模拟房地产市场定价

B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础

D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断

参考答案：D

答案解析：

[解析]房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。

第2题、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是______。

A.征用期间导致房屋毁损的价值损失

B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用

C.征用期间租赁经营损失

D.征用期间市场上类似房地产的增值差价

参考答案：D

答案解析：

[解析]征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动 ……此处隐藏43771个字…… 元;装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年;设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年;残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价值(土地报酬率为6%)。

参考答案：

解：房地产成本价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧(1)土地重新购建成本

(2)建筑物重新购建成本①建设成本第一年：1500×40%=600(万元)第二年：1500×60%=900(万元)②管理费用第一年：600×3%=18(万元)第二年：900×3%=27(万元)③利息(600+18)[(1+6%)1.5-1]+(900+27)[(1+6%)0.5-1]=83.85(万元)④销售税费=150(万元)⑤开发利润=300(万元)建筑物重新购建成本：1500+18+27+83.85+150+300=2078.85(万元)(3)建筑物折旧①门窗墙面修复成本=8(万元)②装饰装修折旧额=540×3/5=324(万元)③设备折旧额=100×3/10=30(万元)④长寿命项目折旧额=(2078.85-8-540-100)×3/48=89.43(万元)折旧合计为：8+324+30+89.43=451.43(万元)该宗房地产成本价值=588.35+2078.85-451.43=2215.77(万元)