一、问答题

2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

    [请问]

1、拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订租赁合同?

2、拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?

3、拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?

4、近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?

某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

    [请问]

5、评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?

6、政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用?

7、评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?

二、单项选择题

(每小题的备选答案中只有1个最符合题 ……此处隐藏30546个字…… 异。

    24．技术报告结果中未计算抵押价值；或未考虑法定优先受偿款。

    25．比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。

    26．估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。 　 　

四、指出并改正下面估价报告片断中的错误

19、错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

    改为：本次估价以委托人(或××房地产开发公司)提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

    错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。

    改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。

    错误：自本报告估价时点起半年内有效。

    改为：自本报告出具之日起半年内有效。

    错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。

    改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。