单项选择题

第1 题、下列房地产估价要素中，属于估价基本事项的是______。

A.估价目的

B.估价依据

C.估价原则

D.估价方法

参考答案：A

[考点] 本题考查的是房地产估价的含义。 估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值或价格之前需要确定的几个最主要的要素，因此又称为估价基本事项。

第2 题、下列房地产估价情形中，不需要评估抵押价值的是______。

A.初次抵押估价

B.再次抵押估价

C.续贷抵押估价

D.抵押房地产处置估价

参考答案：D

[考点] 本题考查的是房地产抵押的需要。 抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或拍卖、变卖的，为折价或拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。

第3 题、为保险公司开展“以房养老”住房反向抵押业务确定月养老金提供参考依据，估价需要评估的内容通常不包括______。

A.住房现在的市场价值

B.住房在抵押期间的市场租金

C.老年人预期寿命结束时的住房增值或减值

D.住房在老年人预期寿命结束时的市场价值

参考答案：B

……此处隐藏43442个字…… 入60%的建设成本及管理费用，均投入;建成后即可出租，月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，空置率为15%，出租期间运营费用为有效收入的30%。若当地购买在建工程应缴纳税费为购买价的5%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和5.53%，在销售时一次性支出，报酬率为9.5%，折现率为14%。试根据上述资料利用动态分析法估算该在建工程目前的正常市场价格总价和按建筑面积计算的单价。

参考答案：

(1)建筑总面积=12500×2=25000平方米 (2)设该在建工程的正常购买总价为V (3)(4)续建费用(单价：1359.60元/m2) (5)销售费用和销售税费总额=8533.73×(3%+5.53%)=727.93(万元)(单价：291.17元/m2) (6)购买该在建工程的税费额=V×5%=0.05V V=8533.73-3399.01-727.93-0.05V V=4196.94(万元) 因此：在建工程总价=4196.94(元) 单价=4196.94-2.5=1678.78(元/平方米) (单价思路：V=3413.49-1359.60-291.17-0.05V=1678.78元/m2)