问答题

某房地产估价机构接受人民法院委托，对一套住宅进行司法处置评估，经查验该套住宅的不动产权证书，其中未登记建成年份信息。由于不动产权利人不配合，实地查勘时注册房地产估价师未能进入估价对象内部。

第1 题、对于建成年份信息缺失的情况，应做哪些针对性工作?在估价报告中应如何进行相应说明?

参考答案：

针对建成年份缺失的情况，注册房地产估价师应要求委托人提供相关建成年份资料，并向不动产登记机构查询不动产登记簿，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以登记簿记载为准。若登记簿中也未登记建成年份信息，则在未定事项假设中说明：估价对象《不动产权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。

第2 题、对于实地查勘的特殊情况，在估价报告中应如何进行相应处理和说明?

参考答案：

因司法拍卖等强制取得房地产，房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，导致无法进入估价对象内部进行实地查勘情形的，注册房地产估价师可以不进入估价对象内部进行实地查勘，但应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明末进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

某房 ……此处隐藏23147个字…… 租约期内采用合同租金，租约期外采用市场租金;成本法测算中建设成本采用与估价对象相同的木材材质及构件等进行测算。以下为该项目估价技术报告中“估价结果确定”的内容：六估价结果确定本次估价采用收益法和成本法进行评估，从不同角度模拟了市场参与者的价值判断，收益法测算结果为340万元，成本法测算结果为360万元，测算结果相近。估价对象存在尚未到期的租赁权，经测算出租人权益价值为8万元。收益法测算中已考虑租约限制的影响，故最终确定：收益价值=340(元)成本法测算中未考虑租约限制的影响，故最终确定：成本价值=360+8=368(元)估价对象房屋为砖木结构，所用木材材质及构配件较特殊，具賄历史价值;成本法测算时其中建设成本采用重置成本，好地体现了估价对象的特点，收益法测算时未充分考虑这一特点。故采用加权算术平均法确定最终估价收益法权重取60%，成本法权重取40%。(其他内容略)

参考答案：

1.经测算出租人权益价值为8万元，错误 改为：经测算承租人权益价值为8万元。 2.成本法测算时其中建设成本采用重置成本，更好地体现了估价对象的特点，错误 改为：成本法测算时其中建设成本采用重建成本，更好地体现了估价对象的特点 3.成本法测算中未考虑租约限制的影响，故最终确定：成本价值=360+8=368(万元)，错误 改为：成本法测算中未考虑租约限制的影响，故最终确定：成本价值=360(万元) 4.故采用加权算术平均法确定最终估价收益法权重取60%，成本法权重取40%。错误 改为：故采用加权算术平均法确定最终估价成本法权重取60%，收益法权重取40%。